1.손실보상의 의의 및 근거 법령
ㅇ「헌법」제23조 제3항에서 “공공필요에 의한 재산권의 수용․사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다.”라고 규정하고 있는 바, 이와 같은 헌법의 규정을 근거로 하여 전형적 의미의 행정상 손실보상의 근거법령인「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 있다.
- 손실보상의 원칙
가. 사업시행자 보상원칙(제61조)
ㅇ 공익사업에 필요한 토지 등의 취득 또는 사용으로 인하여 토지소유자 또는 관계인이 입은 손실은 사업시행자가 보상한다.
나. 사전보상 원칙(제62조)
ㅇ 사업시행자는 당해 사업을 위한 공사에 착수하기 이전에 토지소유자 및 관계인에 대하여 보상액의 전액을 지급하여야 한다.
다. 현금보상 원칙(제63조)
ㅇ 손실보상은 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 현금으로 지급하여야 한다.
- 손실보상의 유형
가. 토지보상
ㅇ 취득하는 토지, 사용하는 토지, 잔여지
나. 토지 이외의 재산권 보상
ㅇ 토지소유권 이외의 권리, 건축물 등 물건 , 권리 등의 보상
다. 부대적 손실보상
ㅇ 실비변상적 보상, 일일손실 보상
라. 주거용 건축물 보상특례
ㅇ 거래사례비교법 평가금액 보상 인정, 최저보상액 보상, 재편입 가산금, 이주대책
마. 이농비, 이어비
이농.이어란 공익사업에 관한 계획의 고시 등이 있은 날 현재 당해 지역에 거주하고 있는 농.어민이 공익사업의 시행으로 인하여 영위하던 농.어업을 계속할 수 없게 되어 다른 지역으로 이향(離鄕)하는 것을 말하며, 이 경우에는 이농비 또는 이어비를 지급합니다.
1.공익사업의 준비
가. 개념
ㅇ 공익사업의 시행을 위해 행하는 준비행위
나. 근거법령
ㅇ「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제 9조 내지 제 13조
ㅇ「도로법」제25조, 제49조의2 : 도로구역의 결정
ㅇ「하천법」제27조 : 하천공사시행계획
ㅇ「측량․수로조사 및 지적에 관한 법률」제87조(신청의 대위)
2.기본조사
가. 조사원칙
1) 현황조사 원칙
ㅇ 공부상의 지목․용도․구조․면적 등에 불구하고 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방
법에 의한 객관적인 상황에 따른 평가액을 기준
2) 개별조사 원칙
ㅇ 보상 목적물에 대한 조사는 토지․건축물․입목․농작물․권리 등 각각 보상 목적물 별로 행하여야 한다.
3) 구분조사 원칙
ㅇ 토지․건물 등 하나의 목적물이 둘 이상의 지목․용도․구조 등으로 구분되어 그 가치를 달리하는 경우 또는 동일한 목적물이라도 피보상자가 둘 이상인 경우에는 각각 구분하여 조사하여야 한다.
나. 조사대상
1) 토지조사
ㅇ 공부상 조사, 실제 현황조사, 잔여지 조사
2) 물건조사
ㅇ 건축물 조사
– 주택, 창고, 사무소, 점포, 차고, 가추, 차양, 비닐하우스 등
ㅇ 공작물 조사
– 담장, 대문, 장독대, 세면장, 화단, 연못, 파고라, 자가수도, 관정 등
ㅇ 거주자 조사
– 직업, 가족명세, 소유시기, 거주기간, 주민등록주소
– 세대별 세대주 및 거주가족명세, 거주기간, 사업지구내 가옥소유여부, 주민등록 주소, 가옥 소유자와의 관계, 세입구분
ㅇ 영업조사
– 관계법령의 규정에 의한 영업요건 및 인․허가 여부 등
– 영업개시일 및 영업내역
– 영업이익에 관한 사항- 고정자산 및 재고자산 등 – 영업을 하고 있는 자
– 종업원 및 인건비에 관한 사항
– 영업의 폐지 및 축소여부, 휴업기간, 영업시설의 이전, 임시영업소의 설치 여부 등
ㅇ 수목조사
-관상수ㆍ수익수ㆍ묘목ㆍ입목ㆍ죽림 등으로 분류
ㅇ 농업조사
– 재배 농작물 및 재배시기, 농업용 자산규모
ㅇ 분묘조사
-유·무연, 단장·합장·삼합장·아장 등으로 구분하여 분묘조사서를 작성하
며 유연 묘는 연고자의 주소ㆍ성명ㆍ매장된 자와의 관계 등을 조사
– 분묘주변 부속물 규격 및 사용자재
ㅇ 축산업 조사
– 축산법 등록 또는 허가받은 부화업ㆍ계란집화업․종축업
3.보상계획의 공고 및 열람
가. 보상계획의 공고ㆍ통지
ㅇ 토지ㆍ물건조서 작성이 끝나면 사업개요ㆍ토지조서 및 물건조서의 내용과 보상의 시기ㆍ방법ㆍ절차 등을 기재한 보상계획을 전국을 보급지역으로 하는 일간신문에 공고하고, 토지소유자 및 관계인에게 통지한다.
나. 토지조서 등의 열람
ㅇ 보상계획을 공고 또는 개별통지한 때에는 소유자 등이 열람하기 편리한 장소를 택하여 보상계획 내용을 14일 이상 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다.
다. 이의신청
ㅇ 공고 또는 통지된 토지․물건조서 내용에 이의가 있는 토지소유자 또는 관계인은 열람 기간 내에 사업시행자에게 서면으로 이의제기 할 수 있으며, 이의 신청서를 접수한 사업시행자는 해당 토지조서 및 물건조서에 이의를 부기하고 그 이의가 이유 있다 고 인정될 때에는 적절한 조치를 취하여야 한다.
4.보상협의회 설치
가. 개 요
ㅇ 사업시행자와 토지소유자, 지자체가 보상액 평가를 위한 사전 의견 수렴 등을 위해 설치하는 협의체로 임의적 설치의 경우와 필수적으로 설치해야 하는 경우로 나누어진다.
나. 설 치
1) 임의적 설치(제82조 전단, 시행령 제44조)
ㅇ 해당 지자체의 장은 필요한 경우 보상협의회를 설치 할 수 있다
2) 의무적 설치(제82조 단서, 시행령 제44조의2)
ㅇ 해당 지자체의 장은 공익사업지구 면적이 10만㎡이상이고 토지 등의 소유자가 50인 이상일 때에는 보상협의회를 설치하여야 한다.
다. 구 성
1) 위원회
ㅇ 위원장 1인을 포함한 위원 8인 이상 16인 이내로 구성하되, 사업시행자를 위원에 포함시키고 위원 중 1/3이상은 토지소유자 또는 관계인으로 구성한다.
라. 협의사항
ㅇ 보상액 평가를 위한 사전 의견수렴에 관한 사항
ㅇ 잔여지의 범위 및 이주대책의 수립에 관한 사항
5.감정평가업자 선정
가. 선정시기
ㅇ 감정평가업자는 보상협의회에 참석하여 보상금 산정에 대한 방법을 주민들에게 설명하거나 보상평가를 위한 주민들의 의견을 들어야 하므로 가능한 보상협의회 개최 전에 선정한다.
나. 선정방법(제68조)
ㅇ 사업시행자는 감정평가업자 3인을 선정하여 감정평가 의뢰.
다. 시·도지사 와 토지소유자 추천 감정평가업자 선정(시행령 제28조)
ㅇ 시·도지사 1인 추천
ㅇ 토지소유자 1인 추천
6.손실보상 평가 및 산정 방법
가. 토지의 보상
ㅇ 일반적 평가기준(법 제70조)
ㅇ 취득하는 토지(규칙 제22조)
-평가대상 토지와 유사한 이용가치로 인정되는 하나 이상의 표준지 공시지가 기준으로 평가
ㅇ 공법상 제한을 받는 토지(규칙 제23조)
당해 공익사업의 시행을 직접목적으로 하여 가하여진 경우를 제외하고는 제한 받는 상태대로 평가
공익사업의 시행을 직접목적으로 하여 가하여진 경우에는 제한사항으로 제한이 없는 상태로 평가
ㅇ 무허가건축물 등의 부지
ㅇ 불법형질 변경된 토지
– ‘89.1.24. 이후 건축된 무허가 건축물의 부지는 무허가 건축물이 건축될 당시로 평가하고, 불법형질 변경된 토지는 형질변경 당시의 이용상황을 상정하여 평가
ㅇ 미불용지의 평가(규칙 제25조)
– 종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지는 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용 상황을 상정하여 평가
ㅇ 도로 및 구거부지의 평가(규칙 제26조제1항 내지 제2항)
– 사도법에 의한 사도의 부지 : 인근토지의 1/5 이내로 평가
– 사실상 사도의 부지 : 인근토지의 1/3 이내로 평가
– 구거부지 : 인근토지의 1/3 이내로 평가
ㅇ 잔여지 보상(법 제74조, 시행령 제39조)
나. 건축물 등 물건의 보상
ㅇ 일반적 평가기준(법 제75조)
– 건축물․입목․공작물 기타 토지에 정착한 물건 등에 대하여는 이전에 필요한 비용
ㅇ 건축물 및 공작물 등의 평가(규칙 제33조, 제36조)
– 건축물은 그 구조․이용상태․면적․내구연한․유용성 및 이전가능성 그밖에 가격형성에 관련되는 제 요인을 종합적으로 하여 평가
– 공작물 그 밖의 시설 : 건축물의 평가를 준
“지장물”이라 함은 공익사업시행지구내의 토지에 정착한 건축물.공작물.시설.입목.죽목 및 농작물 그 밖의 물건 중에서 당해 공익사업의 수행을 위하여 필요하지 아니한 물건을 말한다.(법 시행규칙 제2조 제3호)
ㅇ 과수 등의 평가(규칙 제37조)
ㅇ 입목 등의 평가(규칙 제39조)
ㅇ 농작물의 평가(규칙 제41조)
ㅇ 분묘에 대한 보상액의 산정(규칙 제42조)
– 공익사업에 편입되어 이장하여야 할 분묘의 연고자에게 지급
분묘이전비 + 석물이전비 + 잡비 + 이전보조비
다. 영업의 손실 등에 대한 보상
ㅇ 영업손실 보상(규칙 제45조 내지 제47조)
-사업인정고시일 등 전부터 적법한 장소에서 인적․물적 시설을 갖추고 계속적으로 영리를 목적으로 행하고 있는 영업으로 적법요건 구비
ㅇ 폐업보상(규칙 제46조)
ㅇ 휴업보상(규칙 제47조)
라. 농업의 손실에 대한 보상
ㅇ 농업손실보상(규칙 제48조제1항)
-공익사업지구에 편입되는 농지에 대하여 통계작성기관이 매년 조사․발표하는 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물 총수입
ㅇ 보상에서 제외되는 토지(규칙 제48조제3항)
– 보상계획의 공고․통지 또는 사업인정의 고시가 있은 날 이후부터 농지로 이용되고 있는 토지
ㅇ 자경농지가 아닌 농지의 보상(규칙 제48조제4항, 제5항)
마. 축산업 손실에 대한 보상
ㅇ 축산업 보상(규칙 제49조)
– 보상대상
① 축산업에 의하여 신고한 종축업․부화업
② 기준 사육마리 수 이상의 가축을 기르는 경우
바. 하천부지 보상
1) 개간비 보상
개간지라 함은 임야․하천부지․공유수면 등의 토지에 대하여 형질변경, 토질․토양의 증진, 시설․공작물의 설치 등을 통하여 전․답 또는 과수원 등의 농경지로 전환, 이용되고 있는 토지
ㅇ 개간비 지급요건
– 개간지라 하더라도 사인이 소유한 토지에 대하여는 개간비 보상을 하지 아니함
– 국공유지 농경지에 대하여 점용허가를 받아 점용료를 납부하고 사용하고 있더라도 개간의 사실이 없으면 보상대상이 되지 않으며, 개간 허가면적을 초과하여 경작하는 면적과 허가면적 중에서 실제 경작하지 아니하고 있는 면적에 대하여는 개간비 대상에서 제외
ㅇ 개간비 평가방법
– 국유지 또는 공유지를 관계 법령에 의하여 적법하게 개간한 자가 개간 당시부터 보상당시까지 계속하여 적법하게 당해 토지를 점용하고 있는 경우 개간에 소요된 비용은 이를 평가하여 보상
2) 어업권 보상
ㅇ 보상요건
– 공익사업 시행으로 인하여 면허․허가․신고어업권이 제한․정지․취소되거나 어업면허 유효기간 연장 불허시
– 사업인정고시 이후 면허․허가․신고한 어업, 사유수면에서의 신고 어업
ㅇ 어업권의 종류 및 의의
– 면허어업이란 자기만이 독점적으로 어업을 경영할 수 있는 배타적 권리를 가지고 일정한 공유수면에서 면허 받은 법정시설 및 방법으로 영위되는 어업
– 허가어업이란 일정 종류의 어업을 일반적으로 금지한 후 일정한 여건을 갖춘 특정인에게 금지를 해제하여 어업행위에 의한 반사적 이익을 취하게 할 뿐이라는 점에서 실정법상의 재산권은 아니나 현실적으로 어업 금융의 담보 등으로 활용되고 있어 사실상 재산권으로서의 기능을 하고 있음
– 면허어업, 허가어업 이외 어업으로서 맨손어법, 나잠어업, 투망어업을 하고자 하는 자가 어선․어구 또는 시설을 시장․군수․구청장에게 신고하고「어업신고증명서」를 교부 받아 행하는 어업활동
– 관행어업권은 현행법상 인정된 어업의 유형은 아니나 일정한 어업에 부분적으로 자유롭게 이루어지는 어업으로서 일종의 관습법상 물권으로서 인정되는 추세이나 학설이나 판례 및 보상관계법령 등이 명확히 구분되어 있지 아니함
3)’하천편입토지 보상 등에 관한 특별조치법’
ㅇ 제정배경
– 71년 개정법에서 제외지 안에 있던 토지가 국유로 된 경우에는 관리청이 그 손실을 보상해야 한다는 규정 신설
– 84년 개정법에서는 자연적으로 하천이 된 토지(포락지)에 대해서도 보상하도록 하고, 이 규정에 의한 보상청구권의 소멸시효를 이 법 시행일로부터 기산하여 5년으로 정함
ㅇ 보상 대상 토지
① 71.7.19. 이전 편입된 유수지
② 84.12.31. 이전 편입된 유수지
③ 71.7.19. 현재 국유화된 제외지
④ 62.1.1.부터 71.7.19. 이전 편입 제외지 또는 제방부지
사. 기타보상
ㅇ 주거이전비(규칙 제54조)
– 지급기준
․ 사업인정 고시일 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 공익사업지구 안에서 3월이상 거주한 자에 대하여 가계지출비의 4월분의 이전비 보상
ㅇ 이사비(규칙 제55조)
공익사업의 시행으로 인하여 사업지구 밖으로 이주가 불가피한 주거용 건축물의 거주자에 대하여는 주택의 건평기준으로 산정한 이사비로 보상
ㅇ 이주정착금(시행령 제40조)
– 이주정착금은 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거지를 상실하게 된 소유자에게 지급
7.보상액 산정
가. 감정평가 의뢰
ㅇ 사업시행자는 토지 등에 대한 보상액을 산정하고자 하는 경우에는 평가의뢰서에 토지 및 물건내역을 첨부하여 2인 이상의 감정평가업자에게 토지 등의 평가를 의뢰 한다.
나. 감정평가
ㅇ 평가업자가 감정평가를 위해 현장실사시 동행 안내하여 토지 등의 평가 의뢰 목록과 상이점 여부를 확인하고 수량 등 착오 또는 누락물건이 확인되는 경우 즉시 추가감정평가를 의뢰한다.
다. 보상액 결정
ㅇ 보상금은 토지, 지장물, 주거이전비, 이사비, 이주정착금, 영업권 보상비, 영농 손실보상금을 동시에 산정하여 일괄보상이 될 수 있도록 한다.
– 사도법에 의한 사도의 부지
– 사실상의 사도의 부지
– 구거부지
– 미불용지
– 불법형질변경토지
ㅇ 토지보상금 결정시 분할측량성과품, 용지도, 감정평가서, 지적공부를 비교
검토하고, 지장물 보상금 결정시는 지장물실태조사서와 감정평가서를 비교하여 결정
ㅇ 영업권보상비 결정시 적법한 영업의 요건을 갖추었는지 확인하고, 영농손실 보상비는 현실이용상태와 농작물을 비교하여 검토한다.
8.보상협의
가. 보상협의 요청
ㅇ 보상액 산정이 끝나면 지체 없이 협의기간․보상액․계약체결서류 등을 기재한 보상 협의 요청서를 토지소유자 및 관계인에게 통지하여 계약체결을 요구
ㅇ 소유자불명 토지 등에 대한 공고
-토지소유자 및 관계인을 알 수 없거나 주소 또는 거소 불명으로 보상협의 요청서를 통지할 장소를 알 수 없을 때에는 사업시행자 요청에 의하여 토지등의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장이 시·군·구의 게시판에 14일간 공고함으로써 통지에 갈음할 수 있다.(시행령 제8조)
나. 보상계약체결
1) 보상계약 체결절차
ㅇ 협의기간 내에 보상협의가 성립하여 계약이 체결되면 보상금을 지급하고, 협의 불성립시 또는 협의 불능시에는 협의 기간 만료 후 관할 토지수용 위원회에 재결 신청하여 재결 후 보상금을 지급 또는 공탁한다.
9.재결 및 공탁
가. 수용의 일반사항
ㅇ 토지수용은 공익사업에 필요한 토지등에 대한 협의취득이 불가능한 경우 보상을 전제로 강제취득하는 것을 말한다.
ㅇ 수용재결은 사업인정 ⇒ 토지조서 및 물건조서 작성 ⇒ 보상계획공고 ⇒ 협의 ⇒ 재결 ⇒ 보상금 지급 또는 공탁 순으로 진행된다.
ㅇ 이의재결은 이의신청 ⇒ 이의재결 ⇒ 증액보상금 지급 또는 공탁 ⇒ 행정소송 순으로 진행된다.
나. 수용재결신청
ㅇ 수용재결 신청시에는 사업인정고시 및 토지세목 고시의 여부, 고시면적 이내의 면적인지 여부, 사업시행기간 이내인지 여부 등에 관하여 확인한 후 수용재결 신청서와 그 첨부서류를 작성하여 중앙토지 수용위원회에 재결 신청을 한다.
다. 수용재결 및 보상금의 지급․공탁
1) 수용재결
ㅇ 수용재결은 협의가 성립되지 아니하거나 협의할 수 없는 경우에 하게 되는 토지수용의 종국적인 절차로서, 사업시행자에게 보상금의 지급 또는 공탁을 조건으로 수용의 효과를 완성시키는 형성적 행정처분이다.
2) 보상금의 지급 또는 공탁
ㅇ 수용재결 보상금을 수용의 개시일까지 지급 또는 공탁하지 않으면 재결이 실효되므로 토지소유자등을 알 수 없거나 토지소유자등이 보상금의 수령을 거부하는 등 공탁의 요건에 해당될 경우에는 수용의 개시일 까지 반드시 공탁하여야 한다.
3) 수용의 등기
ㅇ 수용재결후 수용재결 보상금을 공탁하는 경우뿐만 아니라 소유자에게 지급하는 경우에도 토지수용을 원인으로 소유권이전등기를 하여야 한다.
4) 이의재결시 조치사항
ㅇ 이의재결에서 증액된 보상금은 이의재결서 접수일로부터 30일 이내에 소유자의 청구에 의거 지급하거나 공탁하여야 한다.
